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  • 高端对话之产业地产与运营

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  • 行业新闻
  • 2018年10月30日
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内容摘要

以“产业地产与运营”为核心,参与讨论的嘉宾有:中国房地产协会商业地产专业委员会秘书长蔡云;远洋创智高地总经理杨志伟;五矿(营口)产业园副总经理赵锦明。

           以“产业地产与运营”为核心,参与讨论的嘉宾有:中国房地产协会商业地产专业委员会秘书长蔡云;远洋创智高地总经理杨志伟;五矿(营口)产业园副总经理赵锦明。



     

           一、产业园投资风起


            从各地“十二五”规划中可以看出,产业园的上马和扩建令人瞩目,如贵州要建设百余个特色产业园、重庆要建设离岸数据开发和处理中心两大基地、黑龙江要建设哈大齐工业走廊建设区、安徽要形成10个左右的新兴产业基地,有媒体的不完全统计,十二五期间,各地千亿级的产业园规划就有十余个,这意味着,未来五年,中国或将进入各类产业园区建设的高峰期。


            主持人:为何各地政府如此大规模上马产业园项目?


            蔡云:从国家层面看,中国经济发展多年,国家要求十二五期间,一个是调整产业结构,转变经营方式,这两个方向推动了我们国家整个产业升级换代,时代要求我们所有的产业,要求社会经济结构发生一个变化;从房地产业协会,从行业的角度来讲,中国房地产发展了这么多年,现在进入了成熟的发展期,中国房地产业的发展最终取决于国家的经济发展以及国家产业政策发展的引导。


           主持人:从目前中国产业发展现状来看,市场是否真的需要大量的产业园区?在供求比上会不会失衡?如果失衡,将会带来什么影响?有什么好的建议和措施防止吗?


           蔡云:任何投资都有洼地效应,我们的开发企业看到了工业园区这些年取得了一些成就,有了一些收益,获得了一些发展,他们就会在这个行业进行一种投资,这种投资对住宅产业来说是一种非常特殊的,具有专业性的投资领域,产业园区的发展,需要国家政策,需要产业的配给,需要整个社会经济发展结构的调整。产业地产的发展应该同步于整个国家的发展,正如我们做住宅产业一样,发展必须经过良莠不齐的时代,这种时代会随着时间不断成熟,不断的提升产业的档次来引导它的发展。作为房地产协会来讲,特别是跟工业园区开发结合在一起,包括跟政府结合在一起,我更认识到我们应该有这种责任,去向国家、政府提供更好的建议,同时指导我们的开发企业进入工业园区的发展,促进我们这个行业的健康发展。



     

           二、地产开发商如何投资产业地产?


           主持人:从目前来看,专业进行产业地产投资开发的主体,主要是一些产业内大品牌企业和地产投资商,前者具备产业号召力和影响力,同时产业链比较完善,招商也具备优势。那么作为地产投资商如何才能确保产业园投资运营的成功呢?


            杨志伟:目前在我所管辖的团队和我管理的公司,我们划分为两个团队,一个是地产开发团队,负责我们原来所熟悉的白天做晚上也做的拿地、建设、销售所有的利润,而另外一个团队就是第二点,补充产业短板,这个园区一旦有了模糊,或者得到政府影响的产业定位和产业方向,就要进行相关的产业领域的研究、沟通,交流,这里包括研发、招商、技术、还有公关计划等等,也就是说还有另外一个团队需要你去补充,另外一种思维植入公司策略里面,产业短板需要补到什么程度,才能够使公司达到平衡,谨慎的来选择你园区的产业方向和谨慎的控制你介入这个产业领域的深度。


           三、产业园区的投资收益


            从目前的情况来看,中国的产业园区、工业园区的收益,几乎全部来自于土地出售、物业出租出售的收益,但在国外比较成熟的产业园,房地产收入只占40%,产业投资收入占40%,其它为服务收入。很显然,按照国外这种产业园收入组成结构,如果房地产收入不变,则总收益将翻一倍以上,而如果总收入相同,房地产收入所占比例降低,企业所承担的物业租买成本将大幅度降低。


           主持人:请问赵总在产业园投资运营中,产业投资收入和服务型收入只要指哪些?中国的产业园区如何改变目前这种收入组成结构?


           赵锦明:产业投资这一块目前在国内做的比较好的园区,我了解到就是上海的张江和金桥,目前我们也在做,更多还是分两种大的形式,国外我不太了解,国内一种是以土地的形式,以土地来进行合作,占一部分比例,第二种是资本的投资形式,目前我们也在做,别的园区也在做,这个基础对于企业选择是一个关键,基本上都会在选未来2—3年,或者是最长不会超过五年能够上市的企业,要么就是核心技术,要么就是已经有一定市场占有率的产品,至少未来3—5年发展预期是比较好的,通过上市把投资收入可以拿回来,目前主要还是这两种形式。我们投资过三个企业,一个是海航,另外还有两个高科技的产品,都是看到未来在2—3年有上市的可能,我们把它招过来,你们付出一定的成本,享受未来预期的收益。


           服务性收入主要就是物业这一块,第二个还有就是一些增值性服务,这个还是依据本身特长来做,并不是任何企业都能做的。




           主持人:产业园区如何定位、招商、运营?推动产业园区成功的核心要素有哪些?


            赵锦明:一个产业园成功核心要素有四个方面,第一个招商能力,能不能把产业招进来,无论是定位什么,关键是能不能把企业招进来。


           第二个是规划,无论是大的区域还是小的区域,能不能规划出来适合产业发展的空间,如果规划错了,企业一看这个地方不适合我是不会来的。


           第三个是产业的定位,刚开始,好多做产业定位的找找资料拍拍脑门就可以定下来,大的范围是很容易定的。搞过两三年的人,到任何一个区域拿到这个区域十一五规划,十二五规划,上一年度城市年限基本上就可以定了,但实际经营的时候不是那样的状态,更重要的是要深入,也就是说每个产业有自身的发展规律,要掌握这个。


           第四个要能够具备把产业地产包括商业,包括住宅,包括基础设施整合的能力,如果从一级到二级开发,包括中间所有过渡的角色,如果具备这种能力的话,就具备了盈利的基础,有的地方是可以拿住宅补工业,有的地方可以反过来拿工业补住宅都是可以的,关键就是你能不能够结合好,每个人有每个人的办法。


           这四个方面是产业园成功最核心的要素。


           主持人:既然目前的条件下,产业园区的主要收入还是物业出租出售收益,那么如何提升物业价值和价格,确保更高的收益?


           赵锦明:永远是价值想提高,而且让客户感受到,才会带来价格的提高。说到本质我们是一个服务商,企业投资驱动主要就是两个因素,第一个是成本因素,第二个是市场因素,也就是说他能不能到你这里来投资,关键就看成本第一能不能够降低,如果成本能够降低,我指的是综合成本,不仅仅指地价,企业成本能够降低他就会来投。第二个就是市场,如果你给他足够市场他也会来投,比如现在最流行新能源LED,包括芯片,他们投资的前提就是政府要给我市场,你不给我市场我连考虑都不考虑,这个是取决于你的价值能不能够提高,取决于你给他创造多少价值。包括我们民营企业也好,来搞开发的也是,价值提高,然后价格才会提高,具体的方法就不讲了,每个人有每个人的方法。


           主持人:产业链如何在园区内高效配置?如何快速推动产生升值?


           赵锦明:现在在各个区域,各个政府产业链招商是一个热点,大家都在研究产业链招商,我们总结产业链招商就是两个大的方面:


           第一个拉动型,区域有这种资源,有这种优势,我们形象的比喻叫先瞄准后开枪,地区资源禀赋是存在的,有这种优势,一定要围绕它来发挥拉动作用,比如说我已经有了龙头企业,一定要把它的配套企业做足,这是拉动型的。大家都会围绕产业链比较长的企业来招商。


           第二个叫植入型,先开枪后瞄准。分析完这个区域以后,有这种潜在的素质,甚至有些个行业尤其是以政府政策为主导为先的行业的时候,对于区域的选择往往更多的看中的是你能够给他的政策,这些个行业如果你这个区域不具备这种优势,不用费更多的心思,没有意义。其他凡是可以以政策为主导的,一定要加大力度提前下手,这样我们才能够把龙头企业拉过来,现在而且各个城市政策就是有市场,这个道理弄明白以后,就可以把这些企业很容易拉过来,因为他对于配套的要求,目前你给的政策足以抵挡他的要求。


           所以从产业链来讲,从这两个角度理解就明白了原来有的就优化强大,原来没有给抓住以政策性引导为主,以资源、材料引导为辅的运作模式,这样就可以把他拉过来。还有一种思路就是拉配套,把一些关键配套企业都拉过来,放在你这里,龙头企业也会来,我们现在也有这种方式运作,总之产业链招商最重要的一点先定一个产业,找准一个产业,刚刚我听户外产业的汇报给我启发很大,那是一个非常好的点,如果把这个结合起来发展好,会有一个比较好的发展,所以我想产业链招商最重要的一点,任何一个行业排名靠500名之内能够找到的都有投资欲望,这是百分之百的,好多招商人跟我交流找不到企业,其实不是找不到,是你不会找,别说世界500强,就是一个行业里面的500强,甚至到一个城市的500强都是有投资欲望的,就是选不选你的问题,你怎么让他选你,是由你来解决,不是由客户来解决的,所以我们就集中全力锁定客户,招商是一个笨活,不要考虑投机取巧,我不知道其他的园区情况怎么样,我们的园区招商,我们的企业库、信息库每天都在更新,上千家、几万家,就是机率,有的人投、有的人不投,所以锁定企业,锁上了,你把他拉进来了,围绕他在里面织网,以商招商,这是目前招商最有效的手段。