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  • 高中成:产业地产开发以五权、五带、五连、五融为核心

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  • 行业新闻
  • 2019年07月19日
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内容摘要

“产业地产核心内容是五权、五带、五连、五融。”


    中成

    “产业地产核心内容是五权、五带、五连、五融。


    包括第一,规划编制的主导权,无论空间规划还是产业规划;第二,土地开发经营管理权。第三,开发建设组织管理权。第四,产业落地准入权。最后,运营管理权。

    五带每一家开发商有自己的资源,我们讲带理念、带品牌,带产业,带资本、带人才。构建产业链、服务链、技术链、资本链、空间链。研发孵化在北京。五融产业发展,城市建设,人口、生态和文化共融。

    高中成演讲实录

    2010年成立的时候,一直在北京市走的也是几号文之前的老路子,做专业化园区。新增的中关村的节能电路的基地,大兴的医疗器械园,是增量的园区。真正拉出去走到全国的其他范围,到京津冀发展给你类似产业新城的特区,到宝坻的项目。碰到这个事是很难的解,从未来的区域经济怎么发展,从园区自平衡,当地经济。从这四个方面分享一下我在天津中关村科技新城的模式。


          中关也是面对新的形势,园区的变化和发展,操作方式,也要有新的走法。我们公司的成立和历程也是紧扣国家战略。这是2015年的时候,右侧是北京市委市政府批准中关村和两个央企招商局集团和交建成立的中关村协同发展投资有限公司,还有中关村写创新投资基金。一司一金的概念。通过1+M和1+N的方式开展工作。1+M是我们是1,和地方政府成立多个项目公司开展合作。N是跟合作的15个地方政府成立区域的基金。

    关于模式的探索,大家也都知道。大家觉得招商难,运营模式很难为继。明显感觉到各地的发展无视发展规律,园区建设和城市区域发展脱节,一个城市的同质化园区,一城多园,多园雷同,产城不融不补,空间规划与产业定位不匹配。只注重液环境建设,忽视软环境打造。既没人服务,也没人挣这个钱,服务也没人做。这是普遍存在的问题。

    第一个原因,觉得这些发展都是缺乏统筹管理。一个地区都有地方政府,园区有管委会和公司,但是真正从长线条如何发展这个区域和产业,如何为这个区域的产业长期服务,为从事产业的产业人服务?政府领导做完一次规划,能卖地的卖地,能收税的收税。项目规划建设和管理运营没有合理的节奏和次序。大北窑或者是苏州都是成功的案例,在全国有大量的城市被浪费的土地。因为没有合理的节奏控制和次序控制。搞得慢了失去机会。北京有一个大北窑,还有金融街和中关村。大量的项目缺乏统筹管理。

    第二,行业内的问题,当然也不能怪房地产商,咱们是商人、企业家得挣钱。近五六年,房地产模式驱动非常厉害。土地溢价、卖房卖铺,把地炒起来。真正在操作层面都还是把地卖高了,短期利益得到保障,征地拆迁花钱了,老百姓的回迁房需要钱。对于未来几十年的发展影响是巨大的。一旦短期驱动,先卖住宅,先卖贵的东西,真正要发展产业是需要漫长的扶持过程,长期的产业发展和社会经济的实现是巨大的矛盾。

    第三,长官意志,政绩要求。我们合作的一个,一共短短的四五年已经经历了三次规划。短期利益和经济发展的诉求。规划法律效率不足,有的规划经济调总规,落地到法律层面很少。官员搞了一个规划,还没等人大通过就放下了。规划里面也强调一点,年年规划,年年不落地。

    第四,政府企业利益割裂。这是包括现在为止也有问题,政府在过程中搞一个园区,最关心的是税高不高,开发商关心什么?像玉龙这样有境地的不太多。我要是卖房地产,是不是销售得更快,卖更多的钱?企业关注政策和服务,政府关注税收,开发商关注销售。三个人睡在一张床上,各想各的事。

    这是园区从各种理念,各种方式进行升级的考虑

    这是中关村对于40年结合园区发展经验提出了五点理念,强调了产业园、产业人的概念。以人为本。还有新的要求,五个一流,新的标准,五个方面。新的内涵,产业这是内容,其他都是形式。模式在六位一体,顶层设计先行,这是中关村园区发展体系的五个大方面。

    突出问题就是摒弃传统的房地产开发模式,不是拿地、开发、销售。第二,坚持统筹,替政府在合作的时间周之内统筹这件事情,而不是一年两年就换一次。创新,创新产品,包括软件产品,硬件产品,服务性产品。

    下面把我们在科技城实践的统筹开发模式的主要内容分享一下。

    以中关村品牌为依托,政企深度合作,市场化运作,价值共创共享为基础,以开发运营统筹管理为核心,以统筹管理权为保障,以投入产出自平衡为特色,以实现高质量发展为目标的中关村科技新城合作模式。我们做这个项目开发合作,我产生的一切增量价值是将来跟政府分回来的根本点。从投入阶段可能有时间差,以融资方式解决。要保障这个事能干成,一定要把权力,这不是跟政府的行政权力,而是干事的权力。整个核心就是开发、运营、统筹、管理,一系列的任务和工作在时间轴安排好以后,按部就班的做。背景跟政府深度合作,要有一系列的机制,包括什么协议,各种合同,包括一些管理架构、联席会、管委会。我们为什么这么去做呢?因为确实在实践过程当中期望很高。这写我们跟宝坻谈的背书。

    新的理念是以六位一体规划为顶层设计,以空间、产业、组织、服务为主要内容,最后形成了目标。有产、有城,有人。

    业务统筹,所有干这个事的事权在我们这儿,资源整合能力在里面,包括中关村的、央企、地方政府、社会各种力量。六位一体规划是产业的规划,第二人口规划,第三生态规划,第四空间规划,投入产出和投融资规划,最后是开发模式规划。刚才提到以整个地方政府和项目增量价值做投入产出。这句话后面也可能有展开。我们当地政府说拿出一块区域,无论原来是麦子地还是玉米地,在不做这件事情的时候,种粮食收的收入是多少,我们投一定的资把这个地方改造成大的科技城,未来从税收各个方面是多少?这个账付它的财务成本,到一定阶段这个账是不是平的?还是农村会有什么收益?干这个会有什么收益?

    第一,投融资。我来做这个项目,我的账能不能见到钱,能不能挣到钱?能不能有多余的?最后实现真正的价值,我们的投资主体跟合作区所有的价值,土地增值、房产销售、税收、政府的政策、运营、金融、基础设施的收益、电气、水费、宽带。而且大家目标是一致的,各有各的分工。

    中间的资金自平行,除了项目资金启动以外,不增加政府任何一点额外负担。依靠合作区域产业发展和城市发展带来的土地出让金和税收增量形成资金良性循环。以人为本,产城融合,把人作为发展的要素,打造有活力,有灵魂的可持续发展新城。一定跟原来传统的工业园区不一样的。

    主要原则一个是顶层设计和规划先行,这是最基本的要求,确保规划必须落地成功。六位一体规划是必须做的。第二,机制和政策创新,一定要突破的。权利和资金如何落地有一系列的安排。第三,政企深度合作,要求政企双方在理念、目标、模式高度一致,要取决于机制,我们设立了联席会、管委会和公司组成。产吃同步发展,产业导入和人口集聚并行。

    核心内容是五权、五带、五连、五融

    规划编制的主导权,无论空间规划、产业规划会有一些微调,这个微调的编制一定由我们这个主体来做,政府认证以后觉得可行通过我们的法律。这个事情一定要通过才行,不然哪个书记来了以后又乱了。

    第二,土地开发经营管理权,哪年修那条路,配套哪些住宅和学校、医院的设施。有统筹主体和政府,我拿出方案。如果这个保证不了,又会把你的优势资源以便宜的价格卖出去。

    第三,开发建设组织管理权。BOT模式,还是独立投资,还第三方出让,由统筹主体决定。

    第四,产业落地准入权。地方领导对产业质量、税收能力、科技含量要求越来越高,甚至有时候会超预期的提要求。还没有发展到那个阶段,也需要更高的。我们能不能把富士康引进来?不是我们能不能引进来?目前进不来,如果进来了整个政府破产了。富士康说性,你先投200亿。这是产业发展节奏的把握必须拿到,到什么阶段再提高,什么阶段再提高。没有这一点很多项目做不成。

    最后,运营管理权。这也是很大的管理义务,也是未来收益可以无限挖掘的点。无论公共服务、增值服务,你都有很多想像。燃气、能源、冷热、污水处理,很多产业生产的环保排放,现在讲的智慧灯杆和通讯,过去是软性的,你搞产业基金投资,将来资产证券化为企业代建或者早期融资,这是权利也是义务。

    五带每一家开发商有自己的资源,我们讲带理念、带品牌,带产业,带资本、带人才。构建产业链、服务链、技术链、资本链、空间链。研发孵化在北京。五融产业发展,城市建设,人口、生态和文化共融。


    保障体系,第一个品牌保障。跟地方政府签订协议,无论政府换届,我们经历的合作有的地方政府已经换了四任书记,品牌还是有效。很多名牌大房企也相当于背书,太小的店大欺客,可能发生变化。真正操作的项目要有核心能力,我们在三个方面,产业组织的带动真正能从社会上组合到符合当地发展条件的,而且在你的辅助下继续扩大。这是三大核心能力最重要的环节。可能借助一些工具和。

    第二,园区项目的整体策划,给你一块地和给你一块布一样,如何去裁减。你自己要有没有很多想法,研究院的院士不能当你的大脑。中后期的资本运营,包括资产的运营。尤其是持有以后一定要研究这个。后面是这些资源。

    底下这一行是要做的事,从企业家来讲都是挣钱的地方,政府讲都是事儿。适合区域,这种模式属于战略区域,应该在一线城市周边70、80公里的三四线政府。而且规模不能小于5平方。

    这是一个案例,这是距离北京80公里,天津70公里。人口规模不是很大,在三个大城市够得着的地区,宝坻迎来了高铁时代,从北京有京唐到滨海新区的,未来是高铁城市。跟北京是18分钟、20分钟以内的交通圈。

    这版规划是在六位一体规划之下重新调整的。投入产出够账,就搞这个产城融合的方案。这是整个沿革过程,13到18年,需要漫长的策划过程。

    保障必须有这样的机制,靠哪个人不行。我们当时特意说三层架构,成立由中关村管委会和宝坻区政府成立的高层联席会,产业、方向、政策不是单方政府定。人可以换,机构不换。专门成立了科技城管委会,我们去了以后在原来的开发区管委会基础上开了一个,真正的活项目来做,项目实施,一切责任和压力考核都在这里。这是统筹管理五大权限。